首页 >> 答疑解惑 >> 正文
租赁期间承租房屋易主,租赁合同是否继续履行?
发布时间:2020-11-05 来源:中山网

11月3日晚,由政协中山市委员会组织,市司法局、市政协社会和法制委员会、市总工会、市普法办公室主办,南头镇党委、镇政府承办的“政协委员和你说——民法典为你守护美好生活”合同编专场活动在南头镇宏基e谷·国际企业港举行。市政协委员以案说法,为基层群众解读合同编的亮点及民生情怀。

专题讲座中,市政协民法典进社区宣讲小组成员、市政协委员、广东国融律师事务所主任唐国雄将《民法典》比喻法律中的“慈母”,他说,《民法典》涉及每个公民的生老病死、衣食住行,事关每个人的切身利益,体现着母亲和子女亲子般的民生情怀。随后,唐国雄引用了许多生动的案例重点解读了租赁合同、物业服务合同、借款合同等常见的纠纷及其解决办法。市政协委员、广东雅商律师事务所律师王向东,市政协之友、电子科大中山学院人文社会科学学院院长蒋先进,电子科大中山学院法学博士、副教授张喻忻也在现场为市民答疑。

问:

外出出差,发现火车座位被霸占,怎么办?

答:

(一)这其实也是一个合同问题,客运合同的履行问题。为约束乘客行为,督促乘客依法依规乘坐交通工具,维护广大旅客和司乘人员的人身财产安全。民法典第八百一十五条第一款明确规定,“旅客应当按照有效客票记载的时间、班次和座位号乘运。旅客无票乘坐、超程乘坐、越级乘坐或者持失效客票乘坐的,应当补交票款;不支付票款的,承运人可以拒绝运输”。

(二)当然,也可能涉及治安管理问题。如果霸占他人座位拒不腾出,拒不听从铁路运营单位和公安机关指挥,造成扰乱公共秩序的,则可以处以警告、罚款,情节严重的,还可处以治安拘留,以及可以在一定期限内被限制乘坐火车,也就是列入诚信黑名单。

相关法条 

《中华人民共和国民法典》

第八百一十四条客运合同自承运人向旅客出具客票时成立,但是当事人另有约定或者另有交易习惯的除外。

第八百一十五条第一款旅客应当按照有效客票记载的时间、班次和座位号乘坐。旅客无票乘坐、超程乘坐、越级乘坐或者持不符合减价条件的优惠客票乘坐的,应当补交票款,承运人可以按照规定加收票款;旅客不支付票款的,承运人可以拒绝运输。

《治安管理处罚法》

第一节 扰乱公共秩序的行为和处罚

第二十三条第一款第三项 有下列行为之一的,处警告或者二百元以下罚款;情节较重的,处五日以上十日以下拘留,可以并处五百元以下罚款:

(三)扰乱公共汽车、电车、火车、船舶、航空器或者其他公共交通工具上的秩序的;

《关于在一定期限内适当限制特定严重失信人乘坐火车 推动社会信用体系建设的意见》发改财金〔2018〕384号第一条第一款第七项

一、限制范围

(一)严重影响铁路运行安全和生产安全有关的行为责任人被公安机关处罚或铁路站车单位认定的

7.依据相关法律法规应予以行政处罚的。

对上述行为责任人限制乘坐火车。

问:

房子没有卖掉,还要付中介费吗?我朋友通过中介卖房子,买方因为资金问题,在支付定金后决定不买了,房产证就放在中介了,想向嘉宾请教一下,既然不是我朋友的原因造成房子没有卖掉,是不是我朋友这方就不用支付中介费了?

 答:

这个要看双方中介合同如何约定,因为根据《民法典》第九百六十三条规定“因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。”如果合同对中介费没有特别约定,你朋友那方也是要支付中介费的;如果有约定,就按照约定执行。

相关法条

第九百六十三条 中介人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对中介人的报酬没有约定或者约定不明确,依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的,根据中介人的劳务合理确定。因中介人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担中介人的报酬。

中介人促成合同成立的,中介活动的费用,由中介人负担。

第九百六十四条 中介人未促成合同成立的,不得请求支付报酬;但是,可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。

第九百六十五条 委托人在接受中介人的服务后,利用中介人提供的交易机会或者媒介服务,绕开中介人直接订立合同的, 应当向中介人支付报酬。

问:

甲乙两人签订租赁合同,后因疫情原因未能营业,租客可以请求减租或解除合同吗?

答:

对于本次新冠肺炎疫情,国家已明确其属于《中华人民共和国突发事件应对法》第3条中所称的“公共卫生事件”,按照“乙类传染病、甲类管理”方式进行防治。考虑到因疫情防控而带来的交通管制、人员隔离、返工推迟以及开学延期等情况,直接影响了营业,双方对本次疫情既不能预见,也不能避免,更不能加以克服,因此,疫情应被认定为不可抗力。

分析疫情对经营的影响程度,合理确定各方的权利和义务,来确定能否减租或变更、解除合同。如果类似于用于居住的房屋租赁,不影响使用的,这种情况下不能请求减租;如果用于餐饮、影院等受疫情影响较大的,租客可以请求减租,请求出租方共同分担租金损失,一般可以得到法律支持。

建议先进行协商,如协商不成,还可依据情势变更原则,向法院起诉要求变更合同。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第26条规定,如果合同成立后因不可抗力造成了重大变化,导致继续履行合同对于一方当事人明显不公平,法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。(小视频一个)

相关法条 

《中华人民共和国民法典》

第五百三十三条 合同成立后,合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于当事人一方明显不公平的,受不利影响的当事人可以与对方重新协商;在合理期限内协商不成的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。

问:

前些天想要购买价值十万的一辆二手车,先缴纳三万元定金,现在不想要了,缴纳定金后不想再支付剩余价款,对方扣留的三万元定金。我能主张返还吗?

答:

《民法典》实施后可以对其中一万主张返还,根据民法典规定“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。”《民法典》将有效解决在现实生活中在合同约定定金的,可能出现的诈骗手段包括合同诈骗、收取定金后不退还等恶意诈骗的问题。

相关法条

民法典》第五百八十六条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。

定金的数额由当事人约定;但是,不得超过主合同标的额的百分之二十,超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的,视为变更约定的定金数额。

第五百八十八条 当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

定金不足以弥补一方违约造成的损失的,对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。

对比《中华人民共和国合同法

第一百一十五条 【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

第一百一十六条 【违约金与定金的选择】当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。

问:

业主不交物业费,物业公司能停水停电吗? 小区业主与物业公司签订的《物业管理服务合同》约定:业主要向物业公司交纳物业管理费用,物业公司有权按照《物业服务合同》对小区进行物业管理等。如果物业公司拒绝将物业服务标准、收费标准、物业服务资金使用等情况进行公示、公布,业主认为物业公司不履行公示义务,所以不再交纳物业管理费,物业公司表示要停水、停电。请问:物业公司能以停水、停电、停暖等方式催交物业费吗?

答:

民法典第943条规定:物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。民法典第944条第三款规定:物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

上述规定既明确了物业公司向业主大会、业主委员会报告的义务,又明确了物业公司收取物业费禁止使用的方式、手段。

业主和物业公司签订《物业管理服务合同》系双方真实意思表示,物业公司应当按照合同约定和法律规定履行公示、公开、报告等义务,业主应当按照约定按时足额交纳物业管理费。一方不履行义务,另一方可以通过协商、仲裁、诉讼等方式解决,因此,物业公司无权因业主不交纳物业费而对其采取停水、停电、停暖等措施。(小视频一个)

相关法条:

《民法典》第九百四十三条物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况,以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。

第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。

问:

双十一又快到了,去年遇到网购秒杀成功后,商家却反悔!民法典事实施后,对这种商家我们要怎么办?

答:

网购提交订单成功时,合同就成立,商家反悔“砍单”,消费者可以要求该电商提供商品或承担违约责任。假如商家担忧系统发生延迟而无法正确显示实时库存,导致后续出现“砍单”而承担责任,就需要提前向消费者进行特殊提示,并且得到消费者的同意。所以我们在双十一“剁手”时除了要留意商品价格/质量外,还要留意一下是否有特殊提示。

如果没有特殊提示,商家原则上是不可以反悔的,因为此时,消费者与商家的电子合同已经成立生效,双方要根据诚实信用原则履约。

相关法条:

《民法典》第四百九十一条 当事人采用信件、数据电文等形式订立合同要求签订确认书的,签订确认书时合同成立。

当事人一方通过互联网等信息网络发布的商品或者服务信息符合要约条件的,对方选择该商品或者服务并提交订单成功时合同成立,但是当事人另有约定的除外。

问:

借钱时,可否约定好不写借条?

答:

借钱时要看借贷双方的主体是自然人还是单位,如果出借的主体是自然人,根据《民法典》第六百六十八条规定,自然人之间的借贷属于实践性合同,是可以不写借条的,但如果借贷双方中有一方是单位,则依法应当采取书面形式。但是,没有书面合同或者借条的借款关系,一旦发生纠纷,在处理起来举证比较困难,因此,律师建议最好双方签订借款合同,对于借款金额、利息、偿还时间及方式等进行必要约定,以免日后发生纠纷举证不能;同时,有书面合同约定在先,事实上还会减少发生纠纷的概率。

相关法条:

《民法典》第六百六十八条规定 借款合同应当采用书面形式,但是自然人之间借款另有约定的除外。

问:

租赁期间承租房屋易主,租赁合同是否继续履行?房东李某将名下商铺租赁给租客王某,期限5年,租金年付。租赁合同履行1年后,因房东拖欠他人借款,房屋被债权人申请法院查封后拍卖。新房东在办理完毕产权过户手续后找到租客,要求租客限期搬家,租客拒绝。新房东就向法院提起诉讼,要求租客腾退房屋。新房东的请求能得到法院的支持吗?

答:

民法典第725条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

这一法条被俗称为“买卖不破租赁”原则,即承租关系在前,产权关系变更在后的情况下,承租人有权继续承租、使用该房屋至合同期满。法律如此规定的目的在于保护承租人对租赁物现实的占有、使用和收益的状态,以及承租人对租赁物的控制和利用关系,避免因物权变动而扩大租赁的交易风险。

本案中,在租客没有违反租赁合同相关义务的情况下,新房东仅以房屋产权人发生变更为由,要求租客腾退房屋没有法律依据,租客有权要求按照原有租赁合同的约定继续使用该房屋。因此,新房东的请求不会得到法院的支持。

相关法条

民法典第725条规定:“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”

中山网微信
版权与免责声明:
① 凡本网注明“来源”为“中山日报”、“中山商报”、“中山网”的所有文字、图片和视频,版权均属中山网所有,任何媒体、网站或个人未经本网协议授权不得转载、链接、转贴或以其他方式复制发表。已经被本网协议授权的媒体、网站,在下载使用时必须注明“来源:中山网”,违者本网将依法追究责任。
② 本网未注明“来源”为“中山日报”、“中山商报”、“中山网”的文/图等稿件均为转载稿,本网转载出于传递更多信息之目的,并不意味着赞同其观点或证实其内容的真实性。如其他媒体、网站或个人从本网下载使用,必须保留本网注明的“来源”,并自负版权等法律责任。如擅自篡改为“来源:中山网”,本网将依法追究责任。如对文章内容有疑议,请及时与我们联系。
③ 如本网转载涉及版权等问题,请作者在两周内速来电或来函与中山网联系。
联系人:陈小姐(电话:0760-88238276)。