前段时间有观点称，中山近年来房价飙升，“高房价”成为经济下行的“罪魁祸首”。这其实失之片面。由于深中通道的存在，外界对中山城市发展预期向好。“临深效应”一定程度拉升了房价，是可以理解的，并非中山独有。

不过，在当今中山披荆斩棘、重振虎威的特定历史阶段，房地产市场做好稳地价、稳房价、稳预期的“三稳”变得尤为重要。保持房价的相对“洼地”，发挥宜居优势，有助于吸引资金、人才源源不断涌入，促进经济社会发展。

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首先回到事实。中山的房价是否已经过高？

为了便于比较，本文数据均引用中国房价行情网。2019年11月，中山二手房均价为12234元/㎡。在大湾区横向比较，中山房价排在第六位，低于广深和珠海、佛山、东莞，但高于惠州、江门、肇庆。从全国范围来看，中山房价排在第48位，和南宁、唐山、泉州、太原等市相当，比中山的GDP总量（约第60位）要高出一些。总体而言，中山的房价已经出现“过高”的苗头，必须引起高度重视。

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从人口吸引力来看，中山房价水平已经很难大量吸引人口流入，要打赢“抢人大战”，靠低房价效应“不够用”了。

过去30年，中山常住人口从未出现下跌。从1990年的124.9万，到2010年突破300万人口。但到了2018年底，常住人口却仅有331万，8年来人口增长非常缓慢。2018年，中山常住人口增长5万，远低于珠海的12.5万，佛山的24.9万。

当前，随着“地随人走”政策落地，各大城市的“抢人大战”已经爆发，做大城市人口规模，创造人口红利成为共识。现在，中山仍有一定的优势。2018年，中山居民人均可支配收入46865元，比佛山、珠海略低，已经是相当发达的水平。从房价收入比上看，中山更是远远低于深圳、珠海。

这也是为什么，中山必须hold住房价相对“洼地”的优势，完善配套政策，以持续吸引人口流入。

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不过，中山房价除了要重视“过高”的问题，也有必要审视和思考“过低”的现象。

过去5年，放眼整个大湾区，有一个奇怪的现象：房价涨幅最高的区域在中山（民众），最低的区域也在中山（古镇）。在深中通道利好刺激下，东部南朗、火炬区，港口、民众等镇区，都出现房价的大幅上涨。尤其是基数较低的民众镇，5年涨幅高达222.1%。南朗涨幅也达到了152%，与深圳南山区相当。

但这难以掩盖一个现象：部分经济发达的镇区，楼市明显异常，涨幅反而远远低于市场均值。比如中山经济第一强镇小榄，5年来房价平均涨幅仅45.6%，相差甚远。更别提灯都古镇，5年来房价平均只涨了12.3%。背后，无疑折射了产业镇的转型困境。

这样的“冰火两重天”，也恰似当下的中山，巨大的机遇与挑战并存。中山重振虎威，迫在眉睫的是产业镇的转型与振兴，但长远来看，当系于东部最有希望的那一片土地。

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楼市分化的背后，是经济格局的“大洗牌”。

在大湾区，有一个区域和中山东部楼市很像：东莞的临深片区。民众、南朗、东区、港口的涨幅和规律，和东莞的寮步、大岭山、凤岗非常类似，都是受到深圳辐射最直接的地区。

正是依托这一片区，东莞谋划建成了松山湖，承接深圳溢出的产业、人口资源，吸引了华为、大疆等最牛的企业入驻。在深中通道开通后，中山绝不应成为下一个“惠州”——房子多得卖不掉，价格也起不来，只是度假和休闲的去处。中山应向东莞取经，做深圳的“产城”，而不仅仅是“睡城”。

东莞吸引华为，显然不全是靠低房价。还有“世界工厂”发达的制造能力，充沛的人力资源，以及不逊色于深圳的政务服务能力。

关键的“胜负手”，仍然在于实体经济。

因此，中山需要一边戒除过度依赖房地产的问题，另一方面，也要充分发挥房价“洼地”效应，建设宜居环境，吸引人才人口、优质产业。让房地产服务于中山振兴发展大局，才是题中应有之义。

（作者简介：黄怡，2009—2011年就职于南方都市报中山新闻部，现供职于财经新媒体智谷趋势，任楼市主编。）

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◆文/黄怡
◆编辑：蓝运良
◆编审：岳才瑛
◆素材来源：中山日报