双沙城市更新项目复建17#19#地块效果图。受访者供图

“月光光，照四方，柯木塱，岁月长……”在广州天河区柯木塱村，村幼儿园新编客家话童谣《柯木塱 岁月长》传授给村里下一代，村庄“文化DNA”找到传承载体，村民开始与旧村温情告别。

今年下半年，随着城中村改造进展加速，柯木塱多个地块开工。未来，这个天河区最大的城中村改造项目将融合城央绿地、轨道交通等区位优势，打造成为“山—产—城—园”融合样板区。

广东拥有全国规模最大的城中村存量。一座城中村一如其错综复杂的路网、管线，其所连接的不仅是一片地、几栋楼，还有市民安居乐业、城市发展提级的长远愿景。今年年中召开的中央城市工作会议部署7个方面的重点任务，“稳步推进城中村和危旧房改造”被列为着力建设舒适便利的宜居城市的重要举措之一。

11月7日至8日，习近平总书记再次亲临广东视察，勉励广东不断取得现代化建设新成效。今年以来，得益于国家相关政策支持，在多种政策性融资渠道加持下，广东城中村改造跑出“加速度”，将中央城市工作会议精神落到实处。

新旧模式“换挡” 安置保障优先

“每位村民上台后，请取出一个乒乓球，多取无效……”11月22日，广州黄埔区双沙社区沙浦片区举行回迁安置房“摇珠”活动，在主持人的安排下，村民有序排队，抽出属于自己的安置房资格，氛围庄重热烈。

“回迁房有精装、带家电，年底有希望‘拎包入住’！”村民岑孔雁顺利摇中141平方米户型后高兴地说。摇珠现场约1公里外，复建区17号地块的住宅楼建筑主体已经完成施工，有施工人员在室内开展装修等工作，室外则有施工人员在进行绿化工程。

“在施工时，我们按政府要求优先保障复建地块安置房建设，相比以前是创新之举。”项目投资主体之一中建八局项目负责人范少鹏介绍，此前，双沙城中村改造项目几经易手；在确定中建八局、知识城集团“央企+地方国企”的投资组合之后，项目各项安置保障跑出“加速度”，更多回迁计划已被提上日程。

从中央城市工作会议到党的二十届四中全会公报，以城中村改造为重点抓手的城市更新工作日益与民生改善紧密挂钩。然而，近年来，受房地产行业深度调整影响，“市场主导，一二级土地市场联动”的开发模式触及瓶颈，广东的城中村改造工作承受压力。为不断满足人民群众对美好生活的向往，近年来，广东督促指导全省各地围绕模式转变、拆迁安置、后续发展等方面进行积极探索，推动城中村改造不断取得新突破。

自2023年《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（以下简称《指导意见》）出台后，广东积极落地“依法征收、净地出让”城中村改造新模式，成为让改造动能完成丝滑“换挡”，改造工作平稳运行的关键举措。

相较于主要依靠房地产企业推动的旧模式下城中村改造，新模式城中村改造强调更好发挥政府作用，坚持依法征收、净地出让，通过政策性资金加持，明确征收补偿标准、先行安排安置房建设、确保安置房品质等方式，能够更好预期结果，赢得更多村民青睐。

得益于此，新模式下的城中村改造效率显著提升。在广州天河区凌塘新村，全村通过改造意愿征询仅用了1个月时间，目前集体经济组织成员、18周岁以上村民同意率均超80%；在广州越秀瑶台村，改造意愿征询取得“双通过”更缩短到仅1天，创下纪录。

在新模式带动下，广东城中村改造工作开始提速，取得诸多进展。2024年至今，全省新启动城中村改造项目268个，惠及村（居）民28.90万户，新开工安置房17.63万套；各地通过新模式城中村改造已成功出让土地65宗，涉及出让用地面积307.32万平方米，出让金额110.74亿元，促进释放优质区位地块。截至目前，广东争取中央财政补助资金（城中村改造）、中央预算内投资等财政和政策性金融资金超4000亿元。

丰富“房票”功能 对接楼市供需

临近年末，惠州的房地产市场出现积极信号：存量商品房去库存周期正显著下降。目前惠城区、大亚湾等重点区域去化周期已分别降至30个月、13个月左右，接近同等发展水平城市平均水平。

而行业数据显示，此前，惠州商品房去化周期曾超过36个月，在全国数十个同等规模城市中位居前列，一度成为拖累该市固定资产投资等经济数据的重要因素。

关键指标优化背后，惠州房票政策落地成为关键转折点。今年春季，惠州《房屋征收实施房票安置的意见》发布，4月25日首张房票落地，229个项目入选房票房源库。当地还推出按签约时间早晚、搬迁进度等指标实行梯度奖励等一系列措施，调动群众积极性。

“在我们村，房票给的实惠看得见摸得着，村里很多人选择用房票买安置房；因其价格实惠，有些村民还不止买了一套。”惠城区冷水坑村楼下小组组长邱旋说。

一张“购房代金券”，将需求与供给有效定向连接。记者根据省住建厅提供的数据测算，惠州目前发出的房票超过1600张，通过房票撬动的商品房销售面积将不少于20万平方米；该市5个城中村共计划发放房票超9000张，有望为房地产去化进一步提供动力。

眼下，北上广深四大一线城市均已启用房票，其日益成为大城市推动商品房去化的有力方式。目前，全省多地正进一步丰富房票的使用场景范围，使之发挥更大效能。

作为首个发放房票的一线城市，广州今年来进一步开展探索。10月，广州印发通知，提出拓展房票安置适用范围至非住宅等征拆安置主体，进一步加大房票实施力度。目前，广州已有19个城中村改造项目开展购买存量商品房用作安置房或使用房票安置工作，全市已认购商品房9319套，实现商品房去库存85万平方米。

除了房票，广东还推出一系列货币化安置措施，将住房和城乡建设部的相关要求落到实处。

2024年以来，广东省先后向住房和城乡建设部报送购买存量住房用作安置房等项目，计划购买安置房6.06万套，其中，广州共有30个项目计划购买3.84万套。截至10月底，广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山已累计购买16654套存量商品房用作安置房，去化面积186.50万平方米。

规划建设“一盘棋” 优化城市功能

“我们的家，之后会有地铁、商场、好学校、靓医院……”这是1年前正式开工之初，广州白云区松洲街道的罗冲围松溪片区村民对未来的美好愿景。

11月14日，该片区安置地块传来好消息：首栋建筑（商业办公楼）正式封顶。改造项目涉及的3个摩配城1300多个商户，有超过90%可实现无缝承接。首开区完成改造后可释放产业空间约208万平方米，未来，依托华为广州研发中心，项目有望吸引一批上下游生态优质企业，进一步完善罗冲围片区的居住配套与城市功能。

在广东，大量城中村具有“产村融合”的明显特点。一次城中村改造，寄托着一个片区抓住发展机遇、实现发展能级跃升的美好愿望，也对高效利用土地资源提出新的要求。全省多个地市在城中村改造中合理安排产业布局，疏解低端产业、保育特色产业、引入优质产业，促进产业转型升级。

如佛山顺德北滘镇西海村，当地结合城中村改造完成清退落后产能，拆除低效厂房、整合周边农用地连片改造等工作，促进以机器人产业为核心的高端产业发展。如今，昔日旧园区样貌已焕然一新，成为“中国机器人小镇”的重要组成部分。

“在广东应用新模式开展城中村改造的实践中，政府主导这一关键举措不仅最大限度保证了资金平衡，也打通了从规划到建设、运营的各个环节。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“这使城中村改造不限于房地产开发，相应地块还可以兼顾产业转型升级、民生基础设施补短板、历史文化建筑和古村落保护等领域，在全国范围内属于创新之举。”

《指导意见》指出，要将城中村改造与保障性住房相结合，鼓励将村民富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。而更完善的公共服务设施结合政策红利，为安置房收储走出新路子。

广州市探索城中村改造与保障性住房、整租运营一体化设计，推动城中村住房租赁从“分散粗放”走向“规模化、专业化、规范化”。

花都区平西城中村改造项目的安置区集聚了学校、少年宫、图书馆、社区饭堂、卫生服务中心等各类公共服务设施，共接收522套安置房源作为长租公寓统租运营，首批72套安置房源于4月正式获得广州市保障性租赁住房项目认定书，截至6月30日，长租公寓完成签约276套，合计住宅面积2.33万平方米，出租率达52.7%，每月租金收缴率保持100%。

城中村改造后怎么管理和运营？广东正在紧密结合“百千万工程”加紧推进机制创新，研究出台相关政策制度。

近期，广东省“百千万工程”指挥部城镇建设专班印发了《广东省未来社区（完整社区)建设试点工作方案》，将城中村改造后的新建社区作为重点，坚持党建、治理、服务、发展一体推进，提升社气、社品，不断满足城中村居民对美好生活的向往。

业内认为，以城中村改造补齐公共设施短板、突破产业发展瓶颈，预计将成为政策鼓励的重要方向。接下来，广东可循此思路建立更扎实的项目储备，为争取各类政策性金融工具倾斜创造有利条件。

◆编辑：吴玉珍◆二审：郑沛锋◆三审：周亚平