立秋时节，热浪翻滚，中山市低效工业园改造升级攻坚战（以下简称“工改”）正在热火朝天推进中。三乡镇古鹤村建材城项目也即将拉开老旧铁皮棚房被推倒、高标准工业厂房新建的序幕。自年初启动“工改”工作以来，三乡镇的“工改”进度和规模每日一小变，每月一大变，上半年完成拆除整理土地407.59亩。
8月2日，中山高规格召开2022年上半年“工改”工作总结会。市委书记郭文海指出，“工改”是中山迈向高质量发展的必由之路，是淘汰高能耗、高污染、低产出产业的必由之路，也是城乡融合发展的重要内容；前进路上无论遇到什么样的困难、矛盾和问题，都决不妥协。
三乡镇副镇长郑岳斌表示，在推进“工改”的过程中，三乡镇严格按照市委、市政府的统一部署，充分利用省、市政策红利，探索出“政府挂账收储”和“异地代建”的创新模式，既解近渴，又蓄远水。下半年，三乡镇将充分抓住中山创建广东省珠江口东西两岸融合互动发展改革创新实验区的契机，用好作为国家全域土地综合整治试点的政策红利，重点围绕破解土地碎片化等问题，探索建设用地、农用地等调整优化的举措，努力走出一条解决用地“小、散、乱”问题的三乡路子。
▲三乡镇副镇长郑岳斌接受本报采访。
为什么要改？
“工改”之路繁重，却非走不可
站在古鹤村党群服务中心四楼的过道上，眺望道路对面一片低矮的厂房，答案呼之欲出。
眼前的这片区域，多为单层铁棚房，安全隐患突出，生产活动随时可能因停电、停水等原因被打断。该区域均为土地承租方自建的简易厂房，因疫情和经济大环境影响，土地闲置、不可持续发展的态势越发明显。此外，该区域用地分散，十来宗集体、国有用地和多处分散的未办证空隙地混杂，难以连片有效开发。数百米的距离，现代化的珠海三溪科创园与低矮破旧的古鹤建材城形成鲜明比。
▲古鹤建材城地块均为低矮铁棚房。
为破解这一难题，改造面积近200亩的古鹤建材城方案应运而生。
方案计划打造中医药产业园，引入投资约6亿元的项目将发挥龙头带动作用。用好该地块地处“黄金三角位”、毗邻珠海、到坦洲快线和西部沿海高速出入口均为5分钟内车程、加密八线与105国道从两侧经过的优势，做好“南联”战略的重要载体。
▲古鹤建材城地块紧邻珠海，交通便利。
郑岳斌介绍，“工改”是一个系统性工作，也是一场“攻坚战”，三乡镇作为我市传统的经济强镇，具有很好的发展基础，但也面临一些突出问题，如传统制造业和房地产用地较多，土地碎片化问题较为突出，加上用地转让情况复杂、涉及权属人较多，土地整备难度较大；同时，缺乏龙头企业，给产业链和产业集群的形成造成了一定困扰，一定程度上增加了产业链招商难度。此外，土地整备资金需求大，清拆清租、水网电网拆除等都需要“资金先行”。
到底怎么改？
创新“工改”模式，实现“异地代建”
“工改”没有一条最优之路，只有不断探索切合实际、行之有效的模式，才能走出更优之路。比如，直接出让土地，将收益分给全体股民，这种“一锤子买卖”流程简单，实则不利于集体经济的长远发展。那么，三乡镇“工改”路在何方？通过半年的探索，道路越来越清晰。
结合实际要求，三乡镇创新设定“出让金+异地代建物业”的竞拍条款，让村集体在改造过程中获得土地出让分成和配建物业收益，推动村集体对改造方案的认同。
以古鹤建材城为例，“工改”坚持“用地布局优化”，破解“连片难”问题。将原有11块小散土地，还有一些散落在各地块之间的零散面积，整合成3个完整地块；坚持“政府挂账收储”和“集体自主开发”同步，破解“资金难”问题。综合采用政府挂账收储、村自主开发等开发模式，充分挖掘和撬动社会资本力量，引入有经验和实力的改造主体。三乡镇政府挂账收储部分工业用地对外拍卖，招引中医药龙头企业。该中医药龙头企业除了支付土地出让金外，还将在异地（片区内属于村集体的工业用地上）为古鹤村建设一定面积的现代化工业厂房。土地出让金一部分用于村民分红，一部分用于投入工业厂房建设，资金不足部分，鼓励村集体主动申请政府贷款贴息补助、“工改”贷款风险补偿基金和亩均贡献奖励资金等，充分调动村集体的积极性，完成片区自主开发。
据悉，我市推进的“工改”项目中，此前并没有“异地代建”的先例，古鹤建材城项目尚属首个。
▲古鹤建材城地块低矮厂房与周边现代化住宅形成鲜明对比。
上半年，三乡镇坚持连片改造与单宗项目并行推进，坚持“5+2”“白加黑”的工作氛围。目前，南部新城（古鹤－新圩）片区、白石麻子、大坑塘、茅湾工业园等四大片区改造模式、改造主体、改造路径基本确定，产业定位基本明确，招商对接基本完成。南部新城（古鹤－新圩）片区古鹤建材城项目计划引入中医药产业；白石麻子项目计划引入智能制造、精密制造产业；大坑塘项目计划引入美妆产业；宗地项目同步有序推进中。
改了有何好处？
既能解近渴又能蓄远水
土地既是山川之根，亦是民生之本。“工改”要在土地上进行，必然牵涉到当地群众的利益，如何让群众接受“工改”方案，改造所带来的多重利好便是争取支持的关键。以古鹤建材城项目为例，土地整合后可用土地面积和固定资产大幅增加；土地出让带来分红收益；新建的物业保证可观的租金收入；配套商业综合体的建设，不仅满足建材城的消费需求，也将推动旅游、餐饮等第三产业的发展，为村民创造更多的就业机会，拓宽致富的道路。应该说，“异地代建”既解了资金不足的近渴，又能蓄了村集体收入持续发展的远水。
古鹤村党总支部书记陈斯能表示，在村干部群众凝心聚力的奋斗下，古鹤村“工改”项目的改造方案已通过股民的表决，前景可期。
在三乡镇的中山市都依你服装有限公司项目现场，两栋高标准的现代化厂房已拔地而起，将在9月封顶，力争实现春节前后投产。今年1月4日，中山市村镇“工改”动工仪式三乡镇分会场在此举行，打响了三乡镇2022年“工改”第一枪。该项目与古鹤建材城项目相距十分钟车程，是占地面积只有22.3亩的单宗地块，原有厂房老旧、容积率低、产业空间有限、产值低税收少，属于典型的低效工业用地，不仅企业自身发展空间受限，甚至影响旁边企业的发展和整个工业园区的形象。 
▲都依你项目新厂房即将封顶。
旧址新建的都依你项目，将按照一层7.9米，二层6.4米，三至九层各5米的标准，满足机械手臂作业和自动化生产的需要。项目总投资1.1亿元，容积率从原来的0.67将提升至3.5，新增厂房约5万平米，配建停车位125个。除了用于现有纺织产业的增资扩产，项目还将配套周边产业，拉动产品设计等相关产业聚集，引入印刷包装、电商及周边产业、物流。改造后进驻企业总年产值预计达到1.8亿元，总年税收达到850万元。
▲都依你项目新厂房计划春节前后投入使用。
如何继续改？
不断探索拿出更多实招硬招
市委书记郭文海指出，要在充分肯定成绩的同时，更加深刻认识到“工改”的严峻性和迫切性。
郑岳斌介绍，三乡镇坚持直面难题，立足阶段性成效乘势而上，将继续高效推进“工改”工作，因地施策、大胆探索。同时，充分利用三乡作为南部中心镇的区位优势，坚定不移实施“东承、西接、南联、北融”一体化融合发展战略，加快“南联”步伐，自觉深化与珠澳全方位合作，精准对接“工改”项目开展产业链招商。
下半年，三乡镇将紧盯攻坚任务，勇于尝试、勇于创新，拿出更多硬招实招，继续在探索创新上下功夫。一是充分利用中山市获批建设广东省珠江口东西两岸融合互动发展改革创新实验区和三乡镇作为国家全域土地综合整治试点的政策优势，重点围绕破解土地碎片化等问题，着眼镇域探索建设用地、农用地等调整优化的举措，为解决用地“小、散、乱”提供三乡方案。二是继续探索、摸查有益于“工改”的改造模式，梳理政府挂账收储、单一主体归宗改造等实施路径，探索可复制可推广的经验做法。同时，三乡还将继续在土地整备和项目落地方面功夫，坚决打赢“工改”这场没有退路的攻坚战。
◆中山日报社编发中心
◆文：记者 徐世球 实习生 汪羽涵 通讯员 袁旺 苑红强
◆图：记者 文波
◆编辑：徐世球
◆二审：汪佳
◆三审：陈浩勤
◆素材来源：中山日报
